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经济观察报:物业公司冲A股:比想象中曲折

日期: 2018-05-04
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时间: 2018-05-04
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好的物业管理,不仅取决于物业公司的成熟度,更取决于业主的成熟度,当然也取决于相关法律的成熟度。

物业管理因其性质决定,无疑是最具市场化特征的行当之一。

所谓物业管理,依照我国物业管理条例,是指“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

首先,由谁管、怎么管是物业公司与业主双向选择的结果;其次,日常管理也不是由物业公司一方完成,而是由物业公司与业主委员会双方来完成。自然,管理效果也是由物业公司与业主委员会包括业主行为决定的。任何一方的不作为或行为失当,都会影响物业拥有者的工作生活及环境秩序甚至使之陷入混乱。生活小区尤其如此。因为,现如今,生活小区的许多居民住的都是公寓——高层或低层楼房,也就是说,其物业许多是共有的,属公共物产,从某种程度上说大家是共存共生的。

业主与物业公司,实际上是主人与管家的关系。业主将自己的物产委托给物业公司来管理,这是产权人对物产的一种处置权。但不是让管家管,自己就什么都不管了。业主委员会包括业主,有责任督促、协助管家管好自己及大家的物业。

对上述特点,目前我国许多物业公司及小区居民仍缺乏足够的认识。最明显的误区是:物业公司认为我就是来管业主的而缺少服务意识;而业主则认为我就是享受服务的而缺少参与管理、监督管理的意识,缺少公共意识、责任意识。这种认识上的误区以及对双方责权利的模糊认识,加之相关制度的缺失及职业素养、个人素养的欠缺,就带来许多问题,产生许多矛盾。

物业公司方面,不尊重业主权利,摆不正自身位置,管理特别是收费管理缺乏公开透明;只注重赢利,忽视自身管理服务方面存在的问题,如人员素质不高、服务意识和技能不强、服务标准和服务水平低下等,不能按照合同工要求为业主提供质价相符的服务。

业主方面,业主的物业知识缺乏,部分业主习惯于过去的“无偿福利型”服务,缺乏“花钱买服务”的消费意识,物业服务费标准低、收缴率低,致使物业企业生存困难,服务难以为继;有些业主将违章建筑、治安问题、垃圾费收取问题、毁绿种菜等不完全属于物业管理方面的问题也完全归罪于物业公司,而不知或无视物业公司无行政执法权的事实;有的业主将前期开发建设环节遗留的配套设施、房屋质量等“先天不足”带来的后遗症等问题也视为物业管理问题,并以此为由少缴费或不缴费等。

许多小区未成立业主委员会,一些成立业主委员会的也未履行相应责任,甚至有的借此谋利,等等。业主知情权和选择权无法得到保证、设施收益权属模糊、业主委员会无社团法人地位等问题,也时常困扰着住宅小区的物业管理。

由上述问题造成的业主与物业公司的种种纠纷、业主与业主委员会的纠纷不时在现实生活中上演。

自1981年深圳成立第一家物业公司起,我国的物业管理发展已有30多年的时间,而国外发达国家已有100多年。物业管理实际上考验的不仅是物业公司的水平,更是对业主自治能力的检验。因为,选择不选择物业公司、选择什么样的物业公司,业主是有法律授权的。所以,好的物业管理,不仅取决于物业公司的成熟度,更取经济观察报 吴娓婷/文 近两年,登陆港股和新三板的物业公司已经超过两位数,但尚未有企业成功登陆A股市。

 

有投行人士断言,“两三年内,A股难见到物管公司登陆”。

 

现实的困难摆在眼前,物管公司的持续经营能力、规范性等问题,成为它们在A股IPO的主要障碍。已有部分企业调整了上市计划,或延迟向证监会递交申请材料。

 

万科、保利、富力、碧桂园等大型房企的物管公司,却对A股摩拳擦掌,跃跃欲试。尽管在港股上市比A股容易,然而,A股PE比港股高,这是房企仍然选择A股市场作为登陆地点的决定性因素。

 

 “2-3年内难见登陆者”

 

 碧桂园集团首席财务官吴建斌曾公开表示,相同业务的上市公司在国内股市和香港股市的PE依然有差异,公司经过研究后认为国内上市更为理想。

 

然而,境内对上市公司采取审核制度,对企业的审查非常严格。

 

今年3月,园区运营企业上海锦和商业经营管理股份有限公司(以下简称“上海锦和”)IPO被否。该公司是此前唯一一家在A股排队等待IPO的企业。

 

经济观察报获悉的反馈意见显示,证监会提出包括“董事会成员变更”、“园区资产权属”等方面的多项意见,要求上海锦和给予解释。

 

对此,一名密切关注物管领域的投行人士表示悲观:“A股门槛本来就高,对终端是散客的行业更加严格。估计两三年内,在A股都难见到物管公司登陆。”

 

一家全国布局的大型房企,其内部人士早在去年年初就对经济观察报记者确认,物业管理业务分拆上市已经提上进程。

 

不过,目前该房企想淡化上市目标和上市时间,表示“先修炼内功,深挖物业价值链条,将社区O2O做成连接集团多个板块的平台”。

 

经济观察报获悉,不仅有房企内部调整了物管公司上市计划,部分仍明确要尽快实现上市的物管公司,目前还未提交申请材料。主要原因是诸多细节尚未达到证监会审核标准,需要进一步完善。

 

而一些中小规模的地产企业,曾经做了物管公司分拆上市的计划,如今又悄悄地搁置了。

 

例如华南一家年销售200亿元规模的地产集团,去年年中已物色投行、会计进行物管公司分拆上市工作,但在评估情况之后,暂停了上述计划。

 

据知情人士透露,暂停原因在于,其物管公司规模小,盈利能力弱,若此时急于上市,会受到资本市场很多质疑。

 

经济观察报了解到,目前该地产集团已正式将其物管公司独立运营,后者亦在紧锣密鼓地进行社区O2O方面的尝试,以及对外收购其他物管公司,试图通过增加增值服务和扩充规模,增强其盈利能力和品牌效应。

 

 障碍

 

与其他行业相似,物业公司在境内上市都需要接受审核,以证实其拥有持续经营能力、合规及股权清晰。此外,还需证明其在关联交易、同业竞争方面的合规。

 

在持续经营能力方面,物业管理公司的收支平衡问题和收入构成问题一直是行业性难题。

 

一家物业公司负责人坦诚,其管理物业的运营情况两极分化明显,老住宅多在亏损,新住宅仅略有盈余。

 

而一家在香港上市的物业公司内部人士则透露,物业费在短期内仍是公司的主要收入来源,但该项费用接受政府物价指导,企业并不能实时地根据市场情况进行价格调整。

 

除了物业管理费外,物管公司通常还有来自小区经营的收入,包括传统的家政维修、管理咨询服务和来自开发商支付的费用。

其中,开发商支付的费用包括物管方面的人员支援地产销售现场工作,地产方面给这批工作人员相应费用,以及空置房屋的管理费等。但是,“这里面的账总是很难算清,也难以收齐”。

 

投行方面的人士称,如果物业管理公司利润来自于地产企业的差价补贴、品牌支持费用和顾问咨询费,“该物管公司可能会受到不能持续盈利的质疑,构成上市的实质障碍”。

 

而且,难以收齐来自开发商方面的费用,亦可能形成坏账风险。

 

有可能形成大量应收未收账款的情况,还有业务模式上的问题。

 

当前物业管理中存在两种收费模式:一种是包干制,一种是酬金制。包干制指物业管理的所有盈利和亏损都由物业公司承担。而在酬金制模式下,物业公司在物业服务费里面,先提取一个固定比例的酬金,小区的盈余和亏损由业主来承担。

 

在港上市的彩生活,采取的就是酬金制。其先收取物业管理费的10%,作为彩生活物业管理板块的收入,余下管理费则用作物业管理运营资金。如果运营资金不足,物管公司会补足,随后向业主收款。

 

上述在香港上市的物业公司内部人士表示,采用酬金制模式,后续向业主收取的费用最终能不能收得上来,还是未知数。“这种业务模式造成大量应收账款,需要计提坏账准备。”

 

投行方面人士表示,目前尚未有采取酬金制的物管企业在境内上市,酬金制在A股市场行不行得通,要看届时证监会如何审查。

 

欠缺规范的,还有物业公司的用人机制。物业公司存在大量劳务派遣人员,用以规避缴纳社保等方面的支出,这同样违反了法律对上市公司的相关规定。

 

 成长性难题

 

 上述暂停物管上市计划的华南地产集团,其物管公司年度利润约为2000万元规模。“如果遇到市场环境不好,这个数字波动会比较大。随之而来的是股价也会有较大的震荡”。

 

“物管公司规模小,不规范,对资本市场来说没有吸引力。”接近该物管公司的人士说,“要上市的话,还有很长的路要走。”

 

光大证券报告曾提出,物业管理是“被忽略的蓝海市场”。物管公司从提供品牌溢价转为独立输出,将带来“实质转变”。其预测,物业管理的收入空间约为2.7万亿元,若以3%收取端口费,对应798亿元。

 

当前,有志于上市的物管公司,一般采取对外收购与合作,扩充物业管理面积,以及建立社区O2O渠道,涉足能带来更多元化收入的增值服务。

 

万科在2015年就提出了一个目标:用三年时间把管理面积由7000万平方米提高到5亿平方米,也就是三年增长7倍。

 

国内的物管市场似乎也存在着巨大的兼并空间。北美物业管理公司的前50强市场占有率近30%,而中国的前50强仅为5.6%,并且中国没有一家物业公司市场占有率超过1%。如果万科物业2017年可以实现5亿平方米的管理面积,则其市占率将提升至2%左右。

 

不过,上述接近华南地产集团物管公司的人士并不认为通过对外并购,能增强物管公司的盈利能力。

 

其透露,在疯狂拓展物业管理面积的情况下,这些企业根本来不及对被收购企业做实质的管理和物业服务标准的输出。更常见的情况是,完成财务上的指标,以及派驻一个财务人员,就告一段落了。

 

这种收购不影响物管公司IPO,但该人士担心,企业上市以后,后劲不足。

 

该人士表示,业内做得比较好的是万科。但曾有接近万科物业的匿名人士对经济观察报表示,万科物业对外合作之所以采用“睿联盟”的新品牌而非“万科物业”,是出于对自家项目的保护,另外,也担心风险不可控,“轻资产的过程中如果没有落地好服务,会损伤万科物业多年的招牌”。

 

而资本市场关注的另一个方面,通过搭建社区O2O渠道进行增值服务,目前仍处于起步阶段,发展还需要时间。

 

一家千亿房企负责社区线上平台开发的人士在接受经济观察报采访时说:“一些营销做得很好的社区APP,实际上后台的数据很难看。注册的用户量非常少,注册后登录使用过的只占几百分之一,更不要提反复使用,形成黏性。”决于业主的成熟度,当然也取决于相关法律的成熟度。


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