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业务类型 Business type
★ 顾问服务

物业顾问服务

      
       指导发展商组建物业管理公司,奥联对顾问项目提供包括:前期工程、销售配合服务、交房前期筹备、公司管理架构设置及管理体系导入的“全程式”管理顾问服务,亦可提供专项管理顾问服务。


 

一、前期顾问服务内容顾问服务

1、提供前期规划设计的顾问意见:
包括:规划平面布局、主出入口及广场设计、会所功能设计及设施配套、普通商业功能设计分配、平面交通流向设计、停车场管理、建筑防灾、抗灾(火、水、地震)、办公及后勤用房的选位、信箱选位及邮件处理、废弃物管理、标识系统建立及其它相关方面等;

2、提供各类图纸的顾问审核意见:
包括:各类建筑施工图纸、供水、排水、排污系统图纸、低压配电系统图纸、电梯及垂直交通系统图纸、弱电系统图纸、保安系统图纸、消防系统图纸及其它相关方面图纸等;

3、提供物业工程设备及材料选择的顾问建议:
包括:外墙及公共区域建筑材料、停车场防滑防撞设备材料、绿化设计及养护系统、空调系统、电梯系统、备用发电机、水泵、设备变频和节能模式、游泳池设备的选用及其它相关方面等;

4、提供物业配套设施及功能设置的顾问意见:
对设施、设备配置及容量的合理性、服务功能及布局的合理性,以及目前设计图纸中遗漏、缺陷或多余的项目提出改善意见和建议;

5、评估影响物业管理运作及收费之因素:
包括但不限于:根据物业之整体功能设计、公共区域/各单元内装修标准及选用之材料、工程设施/设备规格、员工编制及薪资福利水平、能源消耗指标预期等,对物业管理费收费标准进行测算。

6、配合销售宣传活动:
提供销售期间涉及物业管理方面的培训(包括销售人员及物业管理人员);协助销售期间的物业管理形象策划(包括但不限于制服的款式选定);厘定销售中心及样板区物业管理方案等。


二、筹备期顾问服务内容
顾问服务

1、协助甲方制定《物业管理规约》
     根据国家建设部及地级市政府的有关规定,草拟一份《物业管理规约》供甲方参考。

2、物业管理组织架构
     提供对本物业管理处各部门组织架构、基本工作职责之专业建议,协助设计人力资源组织架构。

3、物品采购计划
     协助审订或编制项目物品采购清单,指导项目物业管理单位采购物业管理运行所需用的专用设备、工具及其它必需物品。

4、前期开办预算
      根据物业之特定情况,协助审订或编制物业管理处前期开办费预算草案。

5、物业管理运行成本及费用预算
     协助编制首年度物业管理运行成本及费用预算。

6、编制相关文件及制度
      协助为本物业审订或编制符合物业之特定管理需求之《前期物业管理服务协议》、《业户手册》、《装修手册》及相关之各项管理规章与细则。

7、能源收费方法
     对物业内之供电/水系统从未来物业管理角度提供相关顾问建议包括:物业及配套设施部分之供电/水系统合理分割与独立计量要求;物业内公共区域各地段/层面照明用电系统、清洁/绿化用水之系统与业主单元内之供电/水系统合理分割与独立计量要求。

8、特约服务项目及代收代缴项目
      为满足不同消费群体的需求,协助设置特约服务项目及代收代缴服务项目。

9、停车场系统及路线规划
     综合物业实际状况以及各项安全秩序维护需求,向本物业提供有关物业内停车场系统设置与运营建议。包括但不限于:停车场出入管理系统、行车路线、停车场出入口、停车场规划等。

10、垃圾处理办法
      乙方结合项目内之图纸设计要求及与公共区域实际可利用状况,就日后产生各类型生活垃圾之储存及处理方式提供书面物业管理顾问建议,包括:确定垃圾房位置/面积、精装修与环卫控制标准、收捡及清运流程。

11、物业项目之人事管理制度
       协助拟定《员工手册》及各项人事管理制度,制定各部门的职能分配和各岗位的职责范围;协助制定内部管理制度,服务标准和工作程序。

12、员工到岗时间安排
       根据物业竣工交付使用之计划与日期,协助进行物业管理部门各级员工到岗顺序、时间节点及人员数量方面的安排。

13、员工培训计划
       乙方对本项目提供培训:物业管理概论、入伙流程、日常物业管理工作、紧急事件处置培训等(平均每个单项安排一次培训,每次两个课时)。

14、员工制服
       协助并提供本物业部门各职级员工制服样式建议,供本项目物业管理单位参考。

15、项目的竣工验收工作

  根据国家有关工程验收的技术规范与质量标准,协助甲方做好本项目的竣工验收工作。

16、物业接管验收流程与标准建议
       为本物业提供接管验收的流程及标准内容之建议,并在项目工程竣工验收完成后,协助相关物业管理接管验收工作的进行。

17、移交本物业单元给业户之程序
       为本项目物业管理单位提供向业户移交房屋之参考程序(包括业户入伙文件及程序等),协调各部门做好业户验房入驻(住)工作。

18、物业管理方案的建议
      对编制的包括:《安全秩序管理方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《业户服务方案》、《应急预案》等。

19、安全秩序控制
       协助对物业内部公共地方,设备用房及物业周边等区域的安全程度进行评估,订制巡逻路线、巡逻周期及频次,并提供相应安全管理系统建议。

20、入伙方面
       协助项目物业管理单位对交楼及入伙过程进行演练,并适当提供指导意见或建议。


三、运营期顾问服务内容
顾问服务

1、日常业户服务

1)、协助/指导项目物业管理单位确认业户相关文件的有效性,以及监督交楼入伙流程的执行情况。建立物业/业户信息反馈系统;

2)、协助制定/审核物业管理所需之各项管理制度、规范、工作程序及表格,以达到规范控制及管理,并监督其落实情况;

3)、协助完善物业档案管理体系:包括图纸、收楼资料、业户档案和日常各类文件资料的管理;

4)、协助督导二次装修管理工作的开展,指导完善二次装修的审批、监督管理巡查及验收工作:

5)、协助制定停车场、垃圾处理等管理办法;

6)、协助提供处理业户投诉方法及程序,以求达到优质服务标准;

7)、指导项目物业管理单位定期拜访业户,以收集改善管理运作之意见及建议,协助项目物业管理单位做好业户公关工作及日常业户管理工作。包括但不限于业户接待、投诉、处理、要求等;检查各部门之间的工作协调程度。

2、清洁服务

1)、拟定物业清洁服务之基准,如建材之类别、位置、清洁次数及所需员工数量;

2)、协助制定多种有偿清洁服务项目,厘定符合市场及项目情况的收费标准;

3)、协助制定适当报表监督清洁日常运作,如《清洁服务质量评价表》等;

4)、协助制定该物业的清洁管理方案及清洁服务标准,作为监管之指标。

3、人力资源和培训

1)、协助甲方项目物业管理人事管理程序等;

2)、系统培训及考核管理工作持续开展,包括:物业管理专业知识、管理服务形象、物业工程技术管理、业户服务技能技巧、综合素质能力提高及其它需要方面。

4、安全秩序管理

1)、协助甲方项目物业管理单位根据现场情况完善安全管理岗位,编制相关物业安全管理制度;

2)、协助甲方之项目物业管理单位策划消防演习,以及对消防预案进行抽查审定。

5、财务管理

1)、提供收取物业服务费之程序;

2)、提供设备设施的运行费用及控制措施,在物业建筑和主要设施确定后,制定物业管理开支预算案,为项目物业管理取费标准的制定提供合理依据;

3)、协助物业管理单位审核物业大宗物品采购及协助甄选与物业相关之外包商 (可根据项目需要提供专业意见)。

6、工程方面

1)、对园林水系及绿化的维护/节能提出顾问意见;

2)、协助调查项目有关系统及各项机电设备的运行情况,并适当提供参考意见或建议;

3)、审订有关物业长期维修保养计划或方案,并适当提供建议;

4)、协助制定各项工程安全管理制度和各种紧急情况处理程序,如跑水、停电、电梯失灵等事故的紧急处理预案。

7、业户满意度调查

协助每年组织一至两次《业户满意度调查》,并对调查结果进行分析总结。

8、物业保险事项

协助项目物业管理单位制订投保计划,指导办理本物业公共区域相关保险事项。


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